Mietimmobilien-Cashflow-Rechner

Wie der Mietcashflow funktioniert

Der Cashflow einer Mietimmobilie ist der Betrag, der Ihnen jeden Monat tatsächlich übrig bleibt, nachdem alle echten Kosten der Immobilie bezahlt sind. Die Grundformel lautet: Cashflow = Mieteinnahmen − Hypothekenzahlung − laufende Kosten − Rücklagen. Die eigentliche Herausforderung liegt nicht in der Rechnung selbst, sondern darin, wirklich jede Kostenart zu berücksichtigen, die über ein volles Jahr Vermietung anfällt — nicht nur die, die diesen Monat konkret fällig werden.

Viele Einsteiger rechnen zunächst nur mit Miete und Hypothek. Das sieht auf dem Papier gut aus, weil alles ignoriert wird, was nicht als feste monatliche Rechnung ankommt: Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen, ein Warmwasserboiler, der im vierten Jahr ausfällt, die Provision einer Hausverwaltung oder die Wochen, in denen eine Wohnung beim Mieterwechsel leer steht. Dieser Rechner bildet solche Kosten als monatliche Rücklagen ab, damit die angezeigte Zahl der Realität über mehrere Jahre näherkommt und nicht nur einem besonders glücklichen Monat ohne Überraschungen entspricht.

Wichtig ist außerdem der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Cashflow. Brutto-Cashflow meint meist nur Miete minus Hypothekenzahlung. Netto-Cashflow zieht wirklich alles ab: Hypothek, Hausverwaltung, Instandhaltungs- und Rücklagen für größere Reparaturen, Leerstand, Versicherung, Nebenkosten und sonstige laufende Kosten. Zahlen aus Inseraten lassen mitunter einzelne Kosten weg; prüfen Sie daher immer, welche Ausgaben eine genannte Zahl enthält. Der Netto-Cashflow ist jedoch die Zahl, die tatsächlich entscheidet, ob eine Immobilie Ihnen wirklich Geld einbringt — und genau darauf ist dieser Rechner ausgelegt.

Was jede Eingabe bedeutet

• Monatliche Mieteinnahmen. Verwenden Sie die Miete, die Sie realistisch erwarten können — nicht einen optimistischen Angebotspreis, den der Markt noch nicht bestätigt hat. Vergleichen Sie mit tatsächlich vermieteten, vergleichbaren Objekten in der Umgebung.
• Monatliche Hypothekenzahlung. Geben Sie hier Ihre vollständige monatliche Rate ein, inklusive Zins- und Tilgungsanteil. Wenn Sie nur den reinen Tilgungs- und Zinsanteil eintragen und andere Kosten separat im Feld "Sonstige monatliche Kosten" erfassen, achten Sie darauf, jede Kostenart nur einmal zu zählen.
• Hausverwaltung monatlich (%). Auch wenn Sie heute selbst verwalten, hilft eine budgetierte Verwaltungsquote dabei, die Immobilie objektiv mit einem Szenario zu vergleichen, in dem Sie später eine Verwaltung beauftragen. Übliche Verwaltungsgebühren liegen je nach Markt und Leistungsumfang im niedrigen bis mittleren zweistelligen Prozentbereich der Kaltmiete.
• Instandhaltungsrücklage (%). Dach, Heizung und Geräte fallen nicht nach einem festen Zeitplan aus, sondern unangekündigt und oft ungünstig. Eine monatliche Rücklage, egal ob in dem Monat etwas kaputtgeht oder nicht, verhindert, dass eine größere Reparatur Sie finanziell überrascht.
• Leerstandsrücklage (%). Keine Mietwohnung ist dauerhaft zu 100% vermietet. Mieterwechsel, eine Kündigung oder eine schwächere Vermietungssaison können einen oder mehrere Monate ohne Mieteinnahmen bedeuten. Eine Rücklage dafür gleicht diese unvermeidbaren Lücken über die Zeit aus.
• Sonstige monatliche Kosten. Hausgeld, Gebäudeversicherung (falls nicht bereits in der Hypothekenrate enthalten), Wartungsverträge oder Nebenkosten, die Sie als Eigentümer übernehmen, gehören hierher. Sie werden oft separat abgerechnet und deshalb leicht vergessen — mindern aber genauso den Cashflow.

Ein Rechenbeispiel

Hier ein illustratives Beispiel mit runden Zahlen, keine echte Immobilie. Angenommen, eine Mietimmobilie bringt 1.200€ Kaltmiete im Monat, und die Hypothekenrate beträgt 700€. Sie kalkulieren 8% der Miete für die Hausverwaltung (96€), 5% für Instandhaltung (60€) und 3% für Leerstand (36€), zuzüglich 80€ für sonstige Kosten.

Zusammengerechnet: 700€ + 96€ + 60€ + 36€ + 80€ = 972€ an monatlichen Gesamtkosten. Von 1.200€ Miete abgezogen bleiben rund 228€ geschätzter monatlicher Cashflow übrig — deutlich weniger als die 500€, die man erhält, wenn man nur die Hypothek von der Miete abzieht und alle Rücklagen ignoriert. Genau dieser Unterschied überrascht viele Vermieter bei der ersten größeren Reparatur oder dem ersten längeren Leerstand.

Häufige Fehler bei der Cashflow-Schätzung

• Optimistische statt marktgerechte Mietansätze verwenden. Eine vom Verkäufer oder Makler genannte Miete liegt oft über dem, was am freien Markt tatsächlich erzielbar ist.
• Leerstands- und Instandhaltungsrücklagen komplett weglassen. Eine Immobilie, die nur "funktioniert", solange sie durchgehend vermietet ist und nie etwas kaputtgeht, funktioniert in Wirklichkeit nicht — sie hatte nur noch keinen schlechten Monat.
• Kapitalkosten für größere Erneuerungen ignorieren. Laufende Instandhaltung deckt kleinere Reparaturen ab, nicht eine komplette Dach- oder Heizungserneuerung. Manche Investoren führen dafür eine separate Rücklage.
• Die Zahlen des ersten Jahres für dauerhaft halten. Grundsteuer, Versicherungsprämien und notwendige Mietanpassungen verändern sich mit der Zeit. Eine heute rentable Immobilie kann sich verschlechtern, wenn diese Zahlen nie überprüft werden.

Grenzen dieses Rechners

Dieses Werkzeug schätzt den monatlichen operativen Cashflow anhand Ihrer Eingaben. Es berechnet keine Wertsteigerung, keine Tilgungsentwicklung über die Laufzeit, keine steuerlichen Effekte und keine Kaufnebenkosten oder die Eigenkapitalrendite. Es kennt auch nicht die tatsächliche Leerstandsquote, Versicherungskosten oder Grundsteuerpraxis Ihres lokalen Marktes — das Ergebnis ist nur so genau wie Ihre eigenen Eingaben. Betrachten Sie jedes Ergebnis als ersten Anhaltspunkt, nicht als abschließende Kalkulation, und prüfen Sie Finanzierung, Steuern und Versicherung direkt bei Bank, Finanzamt und Versicherer, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen.

Cashflow ist nicht dasselbe wie Rendite

Ein wichtiger Punkt, der beim ersten Blick auf den Cashflow oft untergeht: Cashflow ist nur ein Teil der gesamten Rendite einer Mietimmobilie. Zusätzlich zum monatlichen Überschuss bauen Sie mit jeder Tilgungsrate Eigenkapital auf, und die Immobilie kann über die Haltedauer im Wert steigen. Eine Immobilie mit knappem oder sogar leicht negativem monatlichem Cashflow kann trotzdem eine sinnvolle langfristige Investition sein, wenn Tilgung und Wertsteigerung stark genug ausfallen. Umgekehrt ist ein hoher monatlicher Cashflow allein noch keine Garantie für eine gute Gesamtrendite, wenn zum Beispiel der Markt strukturell schwächelt. Dieser Rechner bildet bewusst nur den Cashflow-Teil ab, weil das die Zahl ist, die Sie sofort und ohne Prognosen über die Zukunft überprüfen können.

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