Hier finden Sie Antworten auf die Fragen, die uns am häufigsten zum Thema Mietcashflow und zu diesem Rechner gestellt werden. Wenn Sie neu im Thema Immobilieninvestition sind, lohnt sich ein Start bei den ersten beiden Fragen — der Rest baut darauf auf.
Was ist ein gutes Cashflow-Ziel? +
Es gibt keine Zahl, die überall richtig ist, weil Markt, Finanzierung und persönliche Ziele stark variieren. Manche Investoren setzen sich einen persönlichen Mindestbetrag pro Einheit und Monat; solche Zahlen sind anekdotisch, kein Branchenstandard und schwanken stark. Andere in Märkten mit geringerem Cashflow-Potenzial akzeptieren niedrigere Werte, weil sie stärker auf Wertsteigerung setzen. Sinnvoller als eine online gefundene Zielzahl ist meist die Frage, welcher monatliche Puffer Sie beruhigt schlafen lässt, falls eine größere Reparatur oder ein Leerstand genau diese Immobilie trifft.
Warum Leerstands- und Instandhaltungsrücklagen einplanen, wenn gerade nichts kaputt ist? +
Weil diese Kosten über die Zeit so gut wie sicher anfallen, auch wenn sie in einem bestimmten Monat nicht auftreten. Eine Heizung, die 15 Jahre hält, muss trotzdem irgendwann ersetzt werden, und eine heute vermietete Wohnung wird irgendwann den Mieter wechseln. Wer dafür monatlich einen Prozentsatz zurücklegt, hat das Geld bereit, wenn die Rechnung tatsächlich kommt, statt von ihr überrascht zu werden.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite? +
Cashflow, wie ihn dieser Rechner definiert, ist das Geld, das nach laufenden Kosten und Hypothekenzahlung monatlich übrig bleibt. Rendite ist ein weiterer Begriff, der auch nicht-liquide Vorteile wie den Eigenkapitalaufbau durch Tilgung und eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie einschließt. Eine Immobilie kann also einen knappen oder sogar negativen monatlichen Cashflow haben und trotzdem langfristig Vermögen aufbauen — und umgekehrt.
Soll ich Brutto- oder Nettomiete in den Rechner eingeben? +
Verwenden Sie die erwartete Bruttomiete — den vollen Betrag, den ein Mieter zahlen würde, bevor Abzüge berücksichtigt werden. Der Rechner selbst zieht Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und sonstige Kosten von diesem Bruttobetrag ab. Wenn Sie bereits eine um Kosten reduzierte Miete eingeben, werden diese Abzüge doppelt gezählt und der tatsächliche Cashflow unterschätzt.
Warum fragt der Rechner nach der vollen monatlichen Rate statt nur nach Zins und Tilgung? +
Zins und Tilgung sind nur ein Teil der monatlichen Wohnkosten. Grundsteuer und Gebäudeversicherung sind reale, wiederkehrende Kosten, die viele Kreditinstitute monatlich mit einziehen, und sie wegzulassen ist einer der häufigsten Gründe, warum Einsteiger den Cashflow überschätzen. Die volle monatliche Rate hält die Schätzung ehrlich.
Berücksichtigt dieser Rechner Wertsteigerung oder Eigenkapitalaufbau? +
Nein. Dieses Werkzeug ist bewusst auf den monatlichen operativen Cashflow beschränkt — Einnahmen minus Kosten und Hypothekenzahlung. Es prognostiziert weder die künftige Wertentwicklung der Immobilie noch berechnet es den Tilgungsanteil einzelner Raten oder steuerliche Effekte wie Abschreibungen. Das sind wichtige Bestandteile der Gesamtrendite, erfordern aber zusätzliche Annahmen, die über eine schnelle, anonyme Cashflow-Schätzung hinausgehen.
Welchen Prozentsatz soll ich für die Hausverwaltung ansetzen, wenn ich selbst verwalte? +
Sie können den Wert auf null setzen, wenn Sie sicher sind, dauerhaft selbst zu verwalten. Viele erfahrene Vermieter budgetieren jedoch auch bei Selbstverwaltung eine Verwaltungsquote, um den realen Wert ihrer eigenen Zeit abzubilden und einen realistischen Vergleich zu haben, falls sie später doch eine Verwaltung beauftragen.
Sind meine Daten privat? +
Ja. Jede Berechnung läuft ausschließlich lokal in Ihrem Browser über JavaScript ab. Keine der eingegebenen Zahlen — Miete, Hypothekenrate oder andere Felder — wird an unsere Server gesendet oder dort gespeichert, und beim Schließen oder Neuladen der Seite wird nichts gespeichert.
Kann ich den Rechner für ein Mehrfamilienhaus verwenden? +
Ja, solange Sie die gesamte erwartete Miete aller Einheiten im Feld "Monatliche Mieteinnahmen" zusammenfassen und Kostenwerte (Hypothek, Versicherung, Steuern) für die gesamte Immobilie statt pro Einheit verwenden. Das Ergebnis ist der geschätzte Cashflow für die gesamte Immobilie, nicht pro Einheit — teilen Sie das Ergebnis selbst durch die Anzahl der Einheiten, wenn Sie einen Wert pro Einheit möchten.
Ist das eine Finanz- oder Anlageberatung? +
Nein. Dieser Rechner und die Inhalte dieser Website sind Bildungswerkzeuge, die Ihnen helfen sollen, den Mietcashflow zu verstehen und zu schätzen. Sie stellen keine Finanz-, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar, und die Ergebnisse beruhen ausschließlich auf den von Ihnen eingegebenen Zahlen. Prüfen Sie Ihre tatsächlichen Finanzierungskonditionen, Grundsteuerbescheide und Versicherungskosten direkt bei Bank, Finanzamt und Versicherer, und ziehen Sie vor einer Investitionsentscheidung einen qualifizierten Berater hinzu.
Wie oft sollte ich meine Cashflow-Berechnung aktualisieren? +
Mindestens einmal im Jahr, und zusätzlich immer dann, wenn sich eine der zugrunde liegenden Zahlen ändert: eine neue Grundsteuerfestsetzung, eine höhere Versicherungsprämie, eine Mietanpassung oder eine Refinanzierung. Da sich diese Werte über die Zeit verschieben, kann eine Immobilie, die vor drei Jahren gut gerechnet hat, heute ganz andere Zahlen liefern — regelmäßiges Nachrechnen verhindert, dass Sie mit veralteten Annahmen planen.
Was mache ich, wenn der berechnete Cashflow negativ ist? +
Ein negativer Cashflow bedeutet, dass Sie voraussichtlich monatlich Geld zuschießen müssten, um die Immobilie zu halten. Das ist nicht automatisch ein Ausschlusskriterium — manche Investoren akzeptieren das bewusst wegen erwarteter Wertsteigerung in einem starken Markt —, sollte aber ein bewusster, gut durchgerechneter Entschluss sein und keine Überraschung erst nach dem Kauf. Prüfen Sie zunächst, ob eine realistischere Miete, ein niedrigerer Kaufpreis oder andere Finanzierungskonditionen den Cashflow verbessern würden, bevor Sie eine Immobilie mit negativem Cashflow ernsthaft in Betracht ziehen.