"Ist diese Immobilie rentabel?" hat mehrere Antworten, je nachdem, ob Sie das Geld meinen, das diesen Monat übrig bleibt, den steuerlichen Gewinn oder Ihren Gesamtertrag über viele Jahre. Dieser Artikel trennt sie an einem Beispiel. Er ist eine allgemeine Einführung; Steuerregeln unterscheiden sich von Land zu Land und ändern sich, und Ihr Fall ist individuell. Klären Sie steuerliche Fragen deshalb mit dem Finanzamt oder einer Steuerberaterin bzw. einem Steuerberater. Alle Zahlen sind Beispiele in Euro.
Die Monatskosten betragen 764 + 88 + 66 + 44 + 90 = 1.052 €. Der Cashflow ist 1.100 - 1.052 = 48 € im Monat, also 576 € im Jahr. Diese Zahl zeigt der Rechner.
Ein Teil jeder Rate verringert das Darlehen. Im ersten Jahr dieses Darlehens gehen etwa 2.818 € in die Tilgung und etwa 6.349 € in Zinsen. Die Tilgung ist im Cashflow ein Abfluss, aber sie ist echter Wert: Ihre Restschuld sinkt. Cashflow und Tilgung zusammen ergeben im ersten Jahr rund 3.394 €, noch ohne jede Wertänderung der Immobilie. Die Tilgung ist allerdings kein Bargeld; Sie sehen sie erst beim Verkauf oder bei einer Umschuldung.
Zinsen sind Kosten, Tilgung ist es nicht. Rechnet man das Jahr so, ergibt sich:
| Mieteinnahmen (ohne Leerstand) | 13.200 € |
| Zinsen | -6.349 € |
| Verwaltung | -1.056 € |
| Instandhaltung (angenommen ausgegeben) | -792 € |
| Sonstige Kosten | -1.080 € |
| Überschuss vor Abschreibung und Steuern | 3.923 € |
Zieht man davon die Tilgung (2.818 €) und die Leerstandsrücklage (528 €) ab, landet man wieder beim Cashflow von rund 576 €. So erklärt sich, warum dieselbe Immobilie je nach Rechnung ganz unterschiedliche Zahlen zeigt. Hinzu kommt bei der Steuer die Abschreibung (in Deutschland als AfA bekannt) auf das Gebäude. Sie mindert den steuerlichen Gewinn, ohne dass Geld fließt, kann aber später beim Verkauf steuerliche Folgen haben. Wie hoch sie ausfällt und wie Verluste oder Überschüsse verrechnet werden, hängt von Baujahr, Aufteilung von Grund und Gebäude und Ihrer persönlichen Situation ab; das klären Sie bitte mit einer Steuerberatung.
Die Gesamtrendite berücksichtigt zusätzlich die Wertentwicklung der Immobilie, die niemand vorhersagen kann, zieht Verkaufskosten und Steuern beim Verkauf ab und hängt davon ab, wie viel Eigenkapital Sie anfangs eingesetzt haben, inklusive Kaufnebenkosten. Der Rechner fragt das nicht ab.
Angenommen, die Immobilie würde über zehn Jahre um insgesamt 10 % an Wert gewinnen. Das wären bei einem Kaufpreis von 200.000 € zwar 20.000 €, doch sicher ist das nicht, und es fließt erst beim Verkauf, nach Verkaufskosten und gegebenenfalls Steuern. Umgekehrt kann ein Wert auch fallen. Wer sein Ergebnis nur auf Wertsteigerung stützt, trifft eine Wette; der Cashflow dagegen zeigt, ob die Immobilie die laufenden Kosten auch ohne diese Wette tragen kann.
Angenommen, die Zinsbindung läuft aus und der neue Zins liegt bei 5 % statt 4 %. Bei gleichem Darlehen von rund 160.000 € und 30 Jahren Laufzeit steigt die Rate auf etwa 859 € statt 764 €, also um rund 95 € im Monat. Aus 48 € Cashflow würden dann rund -47 € im Monat, wenn alle anderen Werte gleich bleiben. Ein einziger veränderter Wert kann also aus einem knapp positiven ein negatives Ergebnis machen. Genau deshalb lohnt es sich, den Rechner mit mehreren Zinsszenarien zu füttern, bevor Sie sich für ein Objekt entscheiden.
Viele Online-Rechner und Inserate verwenden eigene Definitionen für "Rendite", "Gewinn" und "Cashflow". Fragen Sie deshalb immer, ob Tilgung, Rücklagen, Leerstand und Steuern enthalten sind. Erst wenn Sie dieselbe Definition vergleichen, sind Zahlen wirklich vergleichbar. Dieser Rechner definiert Cashflow als Miete minus Rate, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und sonstige Kosten, mehr nicht.
Warum weicht der Cashflow so stark vom Überschuss ab? Beide messen Unterschiedliches: Der Cashflow zeigt Geldflüsse nach Tilgung und Rücklagen, der Überschuss ist eine Rechnung vor Tilgung und Steuern.
Gilt das für jedes Land? Der Rechner ist länderneutral. Steuern, Mietrecht und Kostenumlage sind je nach Land und Fall verschieden.
Wo lese ich die Regeln nach? Bei der zuständigen Finanzbehörde und bei einer Steuerberatung; wir nennen hier bewusst keine Steuersätze.