Einsteiger unterschätzen die Kosten einer Vermietung fast immer aus demselben Grund: Die Ausgaben, die wehtun, stehen nicht auf einer monatlichen Abrechnung. Dieser Artikel nennt die am häufigsten vergessenen Kosten, zeigt, wie man sie in einen Monatsbetrag umrechnet, und erklärt, wo sie im Rechner hingehören. Die Zahlen sind Beispiele in Euro.
Enthält Ihre Bankrate bereits Posten wie Versicherung, dürfen Sie diese nicht noch einmal eintragen. Zahlen Sie sie selbst, müssen sie trotzdem genau einmal vorkommen. Der häufigste Einsteigerfehler ist das Weglassen von Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Tragen Sie im Feld für die Hypothekenzahlung nur die Rate ein und alles andere unter "Sonstige monatliche Kosten".
Kleine Reparaturen sind häufig und günstig. Große Erneuerungen sind selten und teuer: Dach, Heizung, Warmwasserbereiter, Bodenbeläge. Um ihre Monatskosten zu sehen, teilen Sie den Preis durch die erwartete Lebensdauer. Die Zahlen sind Beispiele; holen Sie örtliche Angebote ein:
| Posten | Angenommene Kosten | Angenommene Lebensdauer | Pro Monat |
|---|---|---|---|
| Dach | 10.000 € | 25 Jahre | 33 € |
| Heizung | 9.000 € | 20 Jahre | 38 € |
| Warmwasserbereiter | 1.000 € | 12 Jahre | 8 € |
| Rücklage gesamt | rund 80 € |
Bei 1.200 € Miete sind 80 € etwa 7 %. Deshalb setzen viele Investoren die Instandhaltungsrücklage im Bereich von einigen Prozent der Miete an; Ihr Wert sollte von Alter und Zustand des Gebäudes abhängen. Im Rechner erhöhen Sie dazu den Prozentsatz der Instandhaltungsrücklage oder tragen einen Festbetrag bei den sonstigen Kosten ein.
Zwischen zwei Mietverhältnissen fällt Miete aus, und meist kommen Reinigung, kleine Reparaturen und Inseratskosten dazu. Leerstand ist in einem bestimmten Jahr nicht garantiert, gehört über viele Jahre aber normalerweise zur Vermietung. Planen Sie ihn deshalb als Prozentsatz ein, auch in Monaten, in denen die Wohnung belegt ist.
Verwalterverträge berechnen häufig einen Prozentsatz der Miete, manche zusätzlich Gebühren für Neuvermietung. Lesen Sie den Vertrag. Auch wer selbst verwaltet, profitiert von einer Verwaltungszeile, weil sie den Vergleich erlaubt, was das Objekt bringen würde, wenn jemand anderes es betreut.
Eigentümer tragen oft Hausgeld, nicht umlegbare Nebenkosten, Gartenpflege, Winterdienst oder Wartungsverträge. Einzeln klein, zusammen leicht mehrere hundert Euro im Monat. Stellen Sie die Liste aus den Unterlagen des Verkäufers oder bei den Versorgern zusammen, nicht aus dem Gedächtnis. Ob und welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, hängt vom Mietvertrag und den geltenden Regeln ab.
Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung, Versicherungsprämien und Kosten können steigen; die Miete steigt nicht immer im gleichen Tempo. Rechnen Sie jedes Jahr mit aktuellen Zahlen neu.
Manche Investoren verwenden eine informelle Faustregel, nach der die laufenden Kosten ohne Kreditrate ungefähr die Hälfte der Miete verschlingen. Das ist nur eine Abkürzung, kein offizieller Standard, und der tatsächliche Anteil hängt von Objektart, Alter, Lage und davon ab, wer welche Kosten trägt. Nutzen Sie sie höchstens als Plausibilitätscheck gegen Ihre Einzelaufstellung, nie als Ersatz.
Eine Wohnung bringt 1.200 € Miete, die Rate beträgt 760 €. Wer nur die Rate abzieht, sieht 440 € im Monat. Nun kommen 8 % Verwaltung (96 €), 6 % Instandhaltung (72 €), 4 % Leerstand (48 €) und 80 € sonstige Kosten hinzu. Das sind 296 € zusätzliche Monatskosten, und die realistische Schätzung sinkt auf 144 €. Genau diese Differenz entdecken viele neue Vermieter erst nach einem schlechten Monat.
Je mehr der Cashflow davon abhängt, dass nichts schiefgeht, desto vorsichtiger sollten Sie sein. Ein Objekt mit 144 € Cashflow und realistischen Rücklagen ist robuster als eines mit 300 €, das nur ohne Leerstand und ohne Reparaturen funktioniert. Prüfen Sie deshalb immer zwei Fassungen: eine mit Ihren erwarteten Werten und eine mit schlechterer Miete, mehr Leerstand und höheren Kosten.
Wie viel sollte ich zurücklegen? Es gibt keinen offiziellen Wert. Beginnen Sie mit einem Prozentsatz, den Sie begründen können, gleichen Sie ihn mit dem Alter der Anlagen ab und prüfen Sie ihn nach dem ersten vollen Jahr mit echten Rechnungen.
Gehören Rücklagen auf ein eigenes Konto? Viele Vermieter nutzen ein separates Konto, damit eine große Reparatur nicht das private Budget trifft; das ist eine persönliche Entscheidung, keine Pflicht.
Ist das alles steuerlich absetzbar? Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich je nach Art der Kosten. Lesen Sie dazu unseren Artikel Cashflow vs. Gewinn und fragen Sie eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.