Der Rechner auf dieser Seite schätzt den monatlichen Cashflow einer Mietimmobilie anhand einer Formel:
Netto-Cashflow pro Monat = Mieteinnahmen − Hypothekenzahlung − Verwaltungsrücklage − Instandhaltungsrücklage − Leerstandsrücklage − Sonstige monatliche Kosten.
Jede Rücklage (Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand) wird als Prozentsatz der eingegebenen Mieteinnahmen berechnet, nicht als Prozentsatz des Immobilienwerts oder Kaufpreises. Das entspricht der Praxis, wie Hausverwaltungen ihre Gebühr üblicherweise berechnen und wie erfahrene Vermieter Instandhaltung und Leerstand budgetieren: als Anteil der erwarteten Mieteinnahmen, angewendet jeden Monat, unabhängig davon, ob die konkrete Kostenart in diesem Monat tatsächlich anfällt.
Ein einfacherer Rechner würde nur nach Miete und Hypothek fragen. Das würde den Cashflow systematisch zu positiv darstellen. Instandhaltungskosten und Leerstand sind über die Lebensdauer einer Mietimmobilie so gut wie sicher — nur eben nicht sicher in einem bestimmten Monat. Eine monatliche Rücklage in Höhe eines von Ihnen festgelegten Prozentsatzes verwandelt einen unvorhersehbaren, einmaligen Kostenblock in einen planbaren monatlichen Posten. Genau diese Logik verwenden professionelle Hausverwaltungen und erfahrene Vermieter für ihre eigene Budgetplanung.
Das bedeutet auch: Das Feld "Hausverwaltung monatlich" gilt unabhängig davon, ob Sie tatsächlich eine externe Verwaltung beauftragen. Wenn Sie selbst verwalten, können Sie den Wert niedrig ansetzen oder auf null setzen — bedenken Sie dabei aber, dass dies Ihrer eigenen Zeit effektiv einen Wert von null zuweist und die tatsächlichen Kosten der Selbstverwaltung unterschätzt.
Das Feld für die Hypothekenzahlung erwartet Ihre vollständige monatliche Rate inklusive Zins- und Tilgungsanteil. Wenn Grundsteuer und Gebäudeversicherung nicht bereits über Ihre Bank eingezogen werden, sollten Sie diese Kosten zusätzlich in dieser Zahl oder im Feld "Sonstige monatliche Kosten" berücksichtigen — wichtig ist nur, dass jede reale Kostenart genau einmal erfasst wird, egal in welchem Feld. Wer die Immobilie ohne Finanzierung besitzt, kann hier die laufenden Grundsteuer- und Versicherungskosten eintragen.
Um die erste Nutzung einfach und schnell zu halten, berechnet diese Version des Rechners bewusst nicht: Wertsteigerung der Immobilie über die Zeit; den Tilgungsanteil jeder einzelnen Rate und den damit verbundenen Vermögensaufbau; steuerliche Effekte wie Abschreibungen; Kaufnebenkosten, Renovierungskosten oder die Eigenkapitalrendite; sowie mehrjährige Prognosen. Das sind alles legitime Bestandteile einer vollständigen Investitionsprüfung, die aber deutlich mehr Eingaben und Annahmen erfordern, als ein schneller, anonymer erster Check leisten soll. Wenn eine Immobilie diesen ersten Cashflow-Test besteht, ist der nächste sinnvolle Schritt eine vollständigere Analyse, bevor ein Angebot abgegeben wird.
Ergebnisse werden auf den nächsten vollen Euro gerundet, damit sie leicht lesbar sind. Die vorausgefüllten Standardwerte im Rechner (zum Beispiel 1.200€ Kaltmiete) dienen nur als Beispiel, um den Rechner mit plausiblen Zahlen zu demonstrieren — sie sind keine Empfehlung, kein Marktdurchschnitt und keine Aussage darüber, was eine bestimmte Immobilie tatsächlich erzielen wird. Ersetzen Sie jedes Feld durch Ihre eigenen Zahlen, bevor Sie das Ergebnis für eine reale Entscheidung nutzen.
Alle Berechnungen laufen lokal in Ihrem Browser über JavaScript ab. Keine der eingegebenen Zahlen — Miete, Hypothekenrate oder andere Felder — wird an unsere Server übertragen oder dort gespeichert. Beim Schließen oder Neuladen der Seite werden alle eingegebenen Werte gelöscht.
Da die Formel bewusst einfach gehalten ist, können Sie jedes Ergebnis in unter einer Minute von Hand nachrechnen. Multiplizieren Sie Ihre Miete mit jedem Prozentsatz, um den jeweiligen Rücklagenbetrag zu erhalten, addieren Sie Hypothek und sonstige Kosten, und ziehen Sie die Summe von der Miete ab. Stimmt das Ergebnis nicht mit Ihrer eigenen Rechnung überein, prüfen Sie zuerst, ob Sie Prozentsätze als ganze Zahlen eingegeben haben (zum Beispiel 8 für 8%, nicht 0,08) und ob Ihre Hypothekenzahl wirklich die volle monatliche Rate abbildet und nicht nur den Zins- und Tilgungsanteil oder einen Jahreswert.
Dieser Rechner beantwortet bewusst nur eine Frage: Wie hoch ist der geschätzte monatliche operative Cashflow einer Immobilie anhand der von Ihnen eingegebenen Werte? Wenn Sie eine mehrjährige Prognose, eine Renditeberechnung über die gesamte Haltedauer, einen Vergleich mehrerer Finanzierungsszenarien oder eine Portfolioübersicht über mehrere Immobilien benötigen, brauchen Sie irgendwann ein umfangreicheres Analysewerkzeug. Ein schneller, transparenter Cashflow-Check ist trotzdem ein sinnvoller erster Schritt, weil er schnell zeigt, ob sich eine vertiefte Prüfung überhaupt lohnt.
Wir haben uns bewusst für prozentuale Rücklagen bei Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand entschieden, statt feste Eurobeträge abzufragen. Eine feste Zahl würde bei sehr unterschiedlichen Mietniveaus wenig Sinn ergeben: 50€ Instandhaltungsrücklage sind für eine Wohnung mit 500€ Kaltmiete eine ganz andere Größenordnung als für eine mit 2.000€ Kaltmiete. Prozentsätze skalieren automatisch mit der Miete und lassen sich außerdem leicht an lokale Marktbedingungen anpassen, etwa höhere Verwaltungsgebühren in Ballungsräumen oder eine höhere Leerstandsrücklage in einem Markt mit schwankender Nachfrage.
Die Zahlen, mit denen Sie heute rechnen, sind keine dauerhaft feste Größe. Grundsteuerbescheide werden regelmäßig neu erstellt, Versicherungsprämien steigen mit der Zeit, und die ortsübliche Vergleichsmiete verändert sich mit dem lokalen Markt. Wir empfehlen, die Eingaben mindestens einmal jährlich zu überprüfen und nach jeder größeren Investition — etwa einer Sanierung oder einer Mieterhöhung — neu durchzurechnen, damit der geschätzte Cashflow nicht auf veralteten Annahmen beruht.