Die 1%-Regel ist ein schnelles, überschlägiges Prüfwerkzeug, das viele Investoren bei Mietimmobilien verwenden: Wenn die erwartete monatliche Miete mindestens 1% des gesamten Kaufpreises (einschließlich unmittelbarer Renovierungskosten) beträgt, gilt die Immobilie meist als lohnenden Kandidaten für einen genaueren Blick auf das Cashflow-Potenzial. Liegt die Miete deutlich unter dieser 1%-Marke, ist die Immobilie eher ein schwacher Cashflow-Kandidat — das schließt sie aber nicht automatisch aus, sondern bedeutet nur, dass eine gründlichere Prüfung nötig ist.
Die Rechnung dahinter ist bewusst einfach: Monatliche Miete ÷ Kaufpreis × 100 = Regel-Prozentsatz. Liegt das Ergebnis bei 1% oder darüber, erfüllt die Immobilie die Regel. Man kann die Formel auch umdrehen, um die "Zielmiete" bei gegebenem Preis oder den "Höchstpreis" bei gegebener Miete zu ermitteln: Kaufpreis × 0,01 = Mindestmiete für 1%, beziehungsweise Monatliche Miete ÷ 0,01 = Höchstpreis für 1%.
Nehmen wir eine illustrative Immobilie für 200.000€. Um die 1%-Regel zu erfüllen, müsste sie mindestens 200.000€ × 0,01 = 2.000€ im Monat einbringen. Wenn vergleichbare Mietwohnungen in der Gegend tatsächlich nur 1.600€ erzielen, verfehlt die Immobilie die Regel deutlich (1.600€ entsprechen 0,8% des Preises, nicht 1%) — ein Signal, die Zahlen genauer zu prüfen oder über den Preis zu verhandeln, bevor man von gutem Cashflow ausgeht. Könnte dieselbe Immobilie hingegen realistisch 2.100€ im Monat erzielen, erfüllt sie die Regel nur knapp (rund 5% über der 2.000€-Schwelle) und ist eine vollständige Cashflow-Berechnung wert.
Die 1%-Regel ist eine unter Investoren weit verbreitete Faustregel. Sie ist kein regulierter Standard, geht nicht auf eine einzelne Studie oder offizielle Quelle zurück und garantiert nichts. Sie wird genutzt, weil sie nur zwei Zahlen braucht — Preis und Miete — die meist auf einen Blick im Inserat stehen, ohne dass Finanzierung, Steuern oder Versicherung bekannt sein müssen. Ihre Einfachheit ist zugleich ihr Reiz und ihre größte Grenze.
Die 1%-Regel ignoriert bewusst fast alles, was tatsächlich über die Rentabilität einer Immobilie entscheidet: Finanzierungskonditionen und Zinssatz, Grundsteuer, Versicherungskosten, Hausgeld, Alter und Zustand wichtiger Bauteile, lokale Leerstandsquoten und Verwaltungskosten. Zwei Immobilien, die beide exakt 1% erreichen, können nach Berücksichtigung dieser Faktoren einen völlig unterschiedlichen tatsächlichen Cashflow haben. Die Regel filtert, wo sich eine genauere Prüfung lohnt — sie ersetzt keine echte Kalkulation der konkreten Zahlen einer bestimmten Immobilie.
Die 1%-Regel lässt sich in preisgünstigeren Märkten mit moderaten Immobilienwerten und entsprechend moderaten Mieten deutlich leichter erreichen als in teuren, stark nachgefragten Lagen, in denen die Immobilienpreise historisch stärker gestiegen sind als die Mieten. In vielen dieser teureren Lagen erfüllen nur sehr wenige Immobilien die 1%-Marke, selbst wenn sie unter Berücksichtigung von Wertsteigerung, Eigenkapitalaufbau und steuerlichen Effekten hervorragende langfristige Investitionen sind. Wer die Regel starr anwendet, läuft Gefahr, ganze starke Märkte zu ignorieren oder günstigere Märkte überzugewichten, die andere Risiken mit sich bringen können.
Da die 1%-Regel nur die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis betrachtet, sagt sie nichts über das Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie oder über das Eigenkapital, das ein Eigentümer über die Zeit durch Tilgung aufbaut. Ein Investor, der vor allem auf Wertsteigerung in einem starken Markt setzt, akzeptiert unter Umständen bewusst eine Immobilie, die die 1%-Regel verfehlt, weil er auf die Gesamtrendite über viele Jahre abzielt statt auf maximalen monatlichen Cashflow heute. Keiner der beiden Ansätze ist grundsätzlich "richtiger" — es sind unterschiedliche Strategien, die unterschiedliche Prüfwerkzeuge erfordern, und die 1%-Regel wurde speziell für die cashflow-orientierte Strategie entwickelt.
Behandeln Sie die 1%-Regel als ersten Filter, um zu entscheiden, welche Immobilien weitere zehn Minuten Ihrer Zeit wert sind — nicht als endgültige Kaufentscheidung. Eine Immobilie, die die Regel erfüllt, verdient eine vollständige Cashflow-Berechnung mit Ihrem tatsächlichen Finanzierungsangebot, aktuellem Grundsteuerbescheid, echtem Versicherungsangebot und einer realistischen Leerstands- und Instandhaltungsrücklage. Eine Immobilie, die die Regel verfehlt, ist nicht automatisch eine schlechte Investition — sie kann bei einer wertsteigerungsorientierten Strategie trotzdem sinnvoll sein oder bei einem niedrigeren Verhandlungspreis attraktiv werden.
Wenn eine Immobilie die 1%-Regel erfüllt, ist der nächste sinnvolle Schritt, sie mit dem vollständigen Cashflow-Rechner dieser Website und Ihren tatsächlichen Finanzierungs-, Steuer-, Versicherungs- und Kostenzahlen durchzurechnen — nicht mit der groben Schätzung der 1%-Regel. Diese vollständigere Berechnung berücksichtigt Leerstands- und Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten und Ihre echten Finanzierungskonditionen und liefert damit ein deutlich verlässlicheres Bild davon, was die Immobilie tatsächlich monatlich einbringt.
Ein verbreitetes Missverständnis ist, dass eine Immobilie, die die 1%-Regel erfüllt, automatisch positiven Cashflow abwirft. Das stimmt nicht zwangsläufig. Bei hohen Zinsen, hoher Grundsteuer oder überdurchschnittlichen Versicherungskosten kann selbst eine Immobilie, die die 1%-Marke klar übertrifft, am Ende einen negativen monatlichen Cashflow haben, sobald alle realen Kosten eingerechnet werden. Die Regel war ursprünglich in einem Umfeld mit niedrigeren Zinsen populär — in Phasen mit höheren Finanzierungskosten reicht ein bloßes Erreichen der 1%-Marke oft nicht mehr aus, um verlässlich positiven Cashflow zu erzielen. Das ist der wichtigste Grund, warum jede Immobilie, die die 1%-Regel besteht, trotzdem durch eine vollständige Cashflow-Berechnung laufen sollte, bevor eine Kaufentscheidung fällt.