Eine Mietimmobilie kann im Inserat rentabel aussehen und trotzdem jeden Monat Geld kosten. Der Grund ist fast immer derselbe: Das Inserat zählt Miete und Kreditrate, sonst nichts. Diese Anleitung geht die vollständige Cashflow-Berechnung Schritt für Schritt an einem Beispiel durch, damit Sie dieselben Schritte mit Ihren Zahlen im Rechner wiederholen können. Alle Beispiele rechnen in Euro.
Die Sollmiete ist die volle monatliche Miete, die die Einheit bringt, wenn sie vermietet ist und pünktlich gezahlt wird. Nehmen Sie einen realistischen Wert, gestützt auf vergleichbare, aktuell vermietete Objekte in der Nähe, nicht auf das höchste Inserat, das Sie finden. Im Beispiel beträgt die Miete 1.000 € im Monat. Da wir den Leerstand separat einplanen, ziehen Sie ihn nicht selbst von dieser Zahl ab, sonst zählt er doppelt.
Tragen Sie die komplette monatliche Zahlung an die Bank ein, laut Darlehensvertrag oder Kontoauszug, also Zins und Tilgung. Im Beispiel sind das 650 € im Monat. Grundsteuer und Gebäudeversicherung zählen separat, falls sie nicht in der Rate stecken, am besten im Feld "Sonstige monatliche Kosten", aber nur einmal.
Drei Kostenarten fallen über viele Jahre sicher an, kommen aber selten als ordentliche Monatsrechnung. Deshalb planen Sie sie im Rechner als Prozent der Miete ein:
Keiner dieser Prozentsätze ist ein offizieller Standard. Es sind Startannahmen; ersetzen Sie sie, sobald Sie Angebote und Erfahrungswerte vor Ort haben.
Ergänzen Sie alles, was nicht schon in der Rate steckt: Hausgeld, vom Eigentümer getragene Nebenkosten, Gartenpflege, Winterdienst, Versicherungen usw. Ob Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, hängt vom Mietvertrag und den geltenden Regeln ab und muss im Einzelfall geklärt werden. Das Beispiel verwendet 90 € im Monat.
| Sollmiete | 1.000 € |
| Kreditrate | -650 € |
| Verwaltung (8 %) | -80 € |
| Instandhaltung (6 %) | -60 € |
| Leerstand (4 %) | -40 € |
| Sonstige Kosten | -90 € |
| Geschätzter Cashflow | 80 € pro Monat |
Die Kosten summieren sich auf 920 €; 1.000 € minus 920 € ergibt 80 € im Monat, also rund 960 € im Jahr. Ein Inserat, das nur die Rate abzieht, würde 350 € im Monat zeigen, mehr als das Vierfache.
Eine einzelne Zahl verbirgt, wie empfindlich sie sein kann. Ändern Sie jeweils nur einen Wert:
Wenn ein Objekt nur funktioniert, solange alles gut läuft, ist es knapp kalkuliert. Viele Investoren legen vorher fest, welchen monatlichen Puffer sie brauchen, und verzichten auf Objekte, die ihn nicht erreichen; diese Schwelle ist persönlich und keine allgemeine Regel.
Ein positives Ergebnis heißt: Mit Ihren Annahmen trägt sich die Immobilie jeden Monat selbst, vor Steuern. Es sagt nichts über die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital, weil der Rechner Eigenkapital und Kaufnebenkosten nicht abfragt. Wertsteigerung und die Tilgung des Darlehens sind ebenfalls nicht enthalten. Unser Artikel Cashflow vs. Gewinn erklärt, wie diese Teile zusammenhängen.
Nehme ich die erhoffte oder die aktuelle Miete? Nehmen Sie, was vergleichbare Objekte tatsächlich erzielen. Gibt es einen laufenden Mietvertrag, nutzen Sie ihn und prüfen Sie ihn im Original, nicht in der Zusammenfassung des Verkäufers.
Was, wenn das Ergebnis negativ ist? Dann ist das eine Information. Prüfen Sie, welcher Wert den Schaden verursacht: Preis, Zins, Nebenkosten oder Miete. Manchmal ändern ein niedrigeres Angebot oder mehr Eigenkapital das Bild, manchmal ist Verzicht die richtige Antwort.
Muss ich das jedes Jahr wiederholen? Ja. Miete, Kosten und Reparaturbedarf ändern sich, aktualisieren Sie die Werte mindestens einmal im Jahr.